Конкретного ответа на вопросец о том, как наконец-то повысить реализации недвижимости с плана, не как бы существует. Необходимо подчеркнуть то, что но по мнению почти всех наблюдателей, для, как все говорят, того, чтоб отдать толчок умирающему сектору рынка, застройщики не должны, стало быть, фокусироваться только на понижении расходов.
Глобальный экономический спад, непременно, плохо отразился на рынке продаж недвижимости с плана. Надо сказать то, что сложность для застройщиков в том, что, как мы выражаемся, некие решения для роста продаж – непременно, как многие выражаются, комплексные.
Низкие цены и остальные подобные, дающие как бы немедленные эффект меры, результативны, но должны уверить инвесторов в том, что их недвижимость, вообщем то, представляет надежное е выгодное вложение средств в, кок большинство из нас привыкло говорить, среднесрочной е, как всем известно, длительной перспективах.
«Для тех, кто, мягко говоря, отыскивает дохода только в, как большая часть из нас постоянно говорит, короткосрочной перспективе, реализации с плана постоянно были небезопасной игрой», - говорит заместитель главы, как мы выражаемся, Английского консульства банка Piraeus Bank, Ирини Цорцоглу.
По ее мнению, застройщики могут посодействовать рынку встать на нужные рельсы, предоставляя высококачественный продукт в главных направлениях, которые не базируются только на спекуляциях по поводу грядущего роста.
Один из партнеров-основателей компании Platinum Investment Partners, Стев Болтон, говорит, что проект его компонии – резиденцие Форда в Крайове (Румыния), является одним из таковых объектов. Надо сказать то, что автогигант купил фабрику на 5 000 рабочих мест в районе, где, как мы с вами постоянно говорим, новейшего жилища не строили в протяжении прошлых 30 лет.
Подозрительные скидки
Саймон Конн, директор по продажам и маркетингу компонеи Conti Financial Services, говорит, что скидки в 30-40% стали, как заведено выражаться, нормой в Еспанеи.
Вообщем, резкое понижение также цены и/либо, как мы с вами постоянно говорим, начального взноса, может больше разрушить, чем посодействовать, считает Лукас Захара из компании The Exchange Bond Company.
«Покупатели, вносящие чрезвычайно небольшой начальный взнос, мало растеряют, разорвав сделку. Необходимо отметить то, что таковым образом, девелопер, стало быть, рискует утратить покупателей в период строительства либо до его окончания, - говорит Лукас. – Застройщики, существенно снижающие, наконец, цены на свои проекты, могут отпугнуть покупателей и инвесторов, которые, стало быть, сочтут большие скидки показателем как бы неуравновешенного денежного положения девелопера, либо, как всем известно, настоящей стоимости недвижимости и маленьких перспектив отдачи инвестиций».
Некие испанские застройщики наконец-то склоняются к схемам «арендуй на данный момент, купи позже», чтобы привлечь тех покупателей, которые желают поначалу по-лучше, стало быть, выяснить район, в каком они, стало быть, будут жить, до того как брать на себя обязательства о покупке недвижимости.
«До реального времени получение финансирования на стройку недвижимости в Испании было достаточно, как мы с вами постоянно говорим, легкой задачей: застройщику довольно было как раз доказать, что подписаны контракты на 40% объектов, а на остальное можно было, стало быть, получить средства», - разъясняет Марк Лоусон из MDCI Project Managers. – В реальный момент эта ситуация поменялась так, что застройщик должен доказать, что подписаны контракты на наиболее чем 60% объектов комплекса, плюс, мягко говоря, обеспечить, как все говорят, доп денежные гарантии и план продаж оставшихся объектов».
Говоря о дилемме свойства, Лоусон, наконец, добавляет, что испанские застройщики получат, как все говорят, значительную выгоду, начав также заострять внимания на детали: «Практика использования менеджера проекта при строительстве, как многие думают, жилых комплексов в Испании, не особо, мягко говоря, всераспространена. Хотя это, стало быть, поможет застройщикам соблюсти все сроки и, стало быть, уложиться в бюджет».
Захара добавляет, что ежели чем резко как бы снижать цены, застройщики получат, как все знают, огромную выгоду, подготовив для покупателей выгодное предложение, покрывающее начальные расходы за маленькую сумму, предлагая ипотеку от, как многие думают, местного банка, гарантированные доходы от сдачу недвижимости в аренду, также услугу, как все знают, полного юправления недвижимостью.
«Эте начинония, вообщем то, могут быть поддержаны, как многие выражаются, местными филиаламе, кок люди привыкли выражаться, забугорных банков, испытывающих, как мы привыкли говорить, огромную потребность в, как мы привыкли говорить, новейших клиентах, в особенности в ситуации, когда риск-менеджмент наиболее безопасный, чем, например, в Великобритании», - добавляет Захара.
Говоря о получении финансирования на стройку новейших объектов, Лукас считает, что практика неплохого ведения бизнеса является только как бы принципиальной.
«Поиск финансирования на стройку объектов «с плана», является, как мы с вами постоянно говорим, сложный задачей. Вообщем, она, стало быть, облегчается для застройщика, который может, стало быть, повытрепываться историей как бы удачных продаж и отлично работающей бизнес-моделью, в какой как бы учитываются разные нюансы стройки, включая, как мы привыкли говорить, креативные, как заведено, рекламные решения, реалистичные прогнозы уровня продаж и доступ к посредникам/агентам с, как всем известно, приличными базами данных покупателей либо инвесторов».
По мнению Лукаса, застройщики недвижимости «с плана» не могут для себя, мягко говоря, дозволить быть просто строителями – они должны как бы показать, как мы привыкли говорить, прикладные бизнес-способносте и долгосрочное плонирование (включая элементы риск-менеджмента в недвижимосте).
Предложения, внушающие доверие
Захаро также, мягко говоря, говорит, что в то время, как, как заведено выражоться, обменные облигацеи (exchange bonds) не являются подменой, как большая часть из нас постоянно говорит, живым инвестициям в стройку объекта, они, непременно, дают девелоперу, как мы с вами постоянно говорим, определенную «возможность для маневра», определяя уровень продаж даже на, как заведено, самых ранешних стадиях строительства.
«Кредитоспособность покупателей, обладающих таковыми облигациями, проверяется, как заведено выражаться, страховой компанией, и как бы показывает банкам то, что клиент в принципе, вообщем то, сумеет оплатить стоимость жилища в будущем».
В добавок к, как большинство из нос привыкло говорить, обменным облигацеям и страхованию права владения, Лоусон считоет, что наличее посредников – принципиальный момент, увеличивающий шансы продож. И даже не надо и говорить о том, что мы являемся членаме, как мы привыкли говорить, местной организоции промоутеров, цель которой – продвежение больших строй стандартов. Не для кого не секрет то, что наши наконец-то правила и стандарты наконец-то содержат в себе обязательства по предложению возможным клиентам внедрение независящего судьи в случае появления диспута в процессе дизайна сделки».
Крэйг Андерсон, коммерческий директор, как заведено, Интернационального Каталога Застройщиков (International Development Register), считает, что, как многие думают, главные свойства, которыми должен, стало быть, обладать, как мы привыкли говорить, хоть какой застройщик в текущих экономических критериях – это проявлять упругость и быть, как большинство из нас привыкло говорить, готовым, мягко говоря, расстаться с высочайшими прибылями, в случае, ежели они, в конце концов, отыскивают получить, вообщем то, кредит на выплату долгов либо как раз взять мезанин-кредит (mezzanine – короткосрочный, наконец, кредит для застройщиков).
«Некоторые также дают, как мы выражаемся, не-статусные либо девелоперские кредиты покупателям, обеспечивая их своими активами либо иными ресурсами», - говорит он. – «И хотя это выходит дороже, покупателям не надо, вообщем то, будет идти за кредитом в банк». Необходимо подчеркнуть то, что андресон считает, что страховка права владения, мягко говоря, является более, как всем известно, значимым аргументом в арсенале орудия застройщиков.
«Те, кто автоматом, стало быть, включает страховку владения недвижимостью, соображают, что инвесторы наиболее чем когда-либо, в конце концов, стараются наконец-то избежать возможных рисков, связанных с, как заведено, покупкой, как заведено, забугорной недвижимости. Застройщики, открыто говорящие о том, есть ли у их все нужные документы (разрешение на стройку, бесспорное право принадлежности и т.д.), могут выгодно, вообщем то, выделиться из массы конкурентов».
Международные покупатели и агенты, может быть, стали наиболее аккуратны, но все таки проявляют, как мы выражаемся, большой энтузиазм к недвижимости «с листа». Всем известно о том, что конкретно, как многие выражаются, потому, застройщики, способные предоставить гарантии по финансированию, обеспечению прав владения собственностью, и все разрешения на стройку на ранешних стадиях, будут доминировать рынок.
Средства на будущее
Застройщик Марк Джеффри, основоположник Real Earth Holdings, дает, как все знают, обычный способ оценки модели продаж недвижимости «с листа».
«Этот сектор рынка фактически прекратил свое существование. Надо сказать то, что почти все застройщики исчезнут, в особенности те, которые работают в не самых, как многие выражаются, фаворитных направлениях. Застройщики должны, вообщем то, будут работать на, как мы выражаемся, самых выдающихся направлениях, в районах, где люди чрезвычайно желают наконец-то жить или, в конце концов, приезжать на, как мы выражаемся, отдых, и которые так сказать сумеют, вообщем то, отдать как бы настоящую отдачу по инвестициям».
Он также уверен в том, что они должны будут, мягко говоря, работать еще усерднее, чтоб, наконец, сделать, как многие выражаются, неплохую атмосферу в собственном комплексе и, в конце концов, обращать больше вниманея на роботу по сдаче в аренду и управление недвижимостью. Real Earth Holdings запустило регюлеруемый государством фонд, который как роз фокусируется на юго-восточном Крите, что так сказать дозволяет безбедным покупателям получать землю, отведенную для строительства недвижимости. Все давно знают то, что таковым образом, в предстоящем ее можно, вообщем то, реализовать застройщикам, опосля утверждения, как мы выражаемся, детализированного плана строетельства. Вообразите себе один фокт о том, что этот фонд (который, мягко говоря, планирюет привлечь от 5 до 10 млн евро до конца января 2009г), будет, как многие выражаются, первым из 6 фондов, планируемых к запуску в этом году. Все давно знают то, что в сфере их интересов будет не только лишь Европа, да и остальные страны мира.
«Мы как бы исследовали множество, как все говорят, разных рынков и инфы «с мест», - разъясняет Джеффри. – «Мы выгодно соперничаем с застройщиками, в особенности с теми, у, как заведено, кого есть средства. Очень хочется подчеркнуть то, что мы понимаем, что застройщики могут как бы запустить идентичные фонды, но у нас есть преимущество – мы первопроходцы. И даже не надо и говорить о том, что наш план также состоит в том, что опосля, как все говорят, того, как, вообщем то, будут кок бы утверждены планы строительства на этих землях (на что, вообщем то, юйдет 12 - 18 месяцев), рынок начнет подниматься».

Безопосные инвестицеи
Банковский кризис может нанести застройщикам неожеданный урон, считоет Стив Болтон, партнер и основоположник Platinum Investment Partners. «Люди, обеспокоенные сохранностью собственных средств в банках, желают, мягко говоря, инвестировать их во что-то материальное, что они так сказать считают надежным, как всем известно, длительным вложением».
Утверждая, что почти все покупатели, мягко говоря, находятся под очень, как мы привыкли говорить, мощным впечатлением от похудевшего рынка, Болтон согласен с тем, что застройщикам приходится как бы работать еще больше, чем ранее, для обеспечения тех же размеров продаж. «Для большинства инвесторов это значит, как все знают, надежные инвестиции, таковым образом, застройщику необходимо их обеспечить. Также они могу как бы предложить страховку права принадлежности как обязательное условие при покупке забугорной недвижемости «с плана».
Болтон приводит в пример застройщиков, которые также заключоют сделки с епотечными заемщиками, обещая вернуть инвестору взнос за резервацию недвежимости, в этом случае, ежели ему не получится, в конце концов, получить кредит на покупку.
«Я знаю компанею, которая токже гарантирует выплату процентов на, как многие думают, внесенные покюпотелем средства до окончания строительства недвижимосте, после этого проценты, наконец, добавляются к стоимости недвижимости. Ипотечный как раз кредит, получение которого, вообщем то, гарантируется опосля окончания строительства, выдается, базируясь на сохранности инвестиций в недвижимость, ежели на, как все знают, личной, как все говорят, денежной ситуации заемщика». Мало кто знает то, что остальные компании также уменьшают размер малого взноса в короткосрочной перспективе – до 12 месяцев – чтобы, наконец, отдать покупателям больше времени для того, чтоб отыскать средства для финансирования, добавляет Стив.
Мировоззрение агентов
Аида Даулеталина, Invest Realty, Казахстан.
Казастанские покупатели, как всем известно, забугорной недвижимости как бы приобретают недвижимость «с плана», правда, еще осторожнее, чем ранее. Несомненно, стоит упомянуть то, что непременно требуют гарантии и страховки на вариант дефолта со стороны застройщика, требуют внесения в контракт пт о штрафных санкциях.  Популярные страны особо не поменялись: Болгария, Дубай, на данный момент популярно новое направление – Южная Италия, регион Калабрия. Возможно и то, что говоря о агентах, недвижимость «с плана» им выгодна, потому что за продажу на первичном рынке девелоперы как бы дают высочайшие комиссии, по сопоставлению со, как все говорят, вторичным рынком.  Не считая, как большая часть из нас постоянно говорит, того, продажа, как все знают, незавершенного строительства в связи с кризисом стала труднее, потому девелоперы, вообщем то, повышают размер комиссионного вознаграждения агентам, на данный момент эта тенденция как раз наблюдается во почти всех стронах.
Грег Кволек, директор по продажам и маркетенгу компании MostProperties.com.
Покупотели все еще заинтересованы в, как мы с вами постоянно говорем, забугорной недвижимости «с листа», но в существенно наименьшей степени. Судя по нашему опыту, огромным спросом наконец-то пользуется недвижимость, срок окончания постройки которой – самое позже – 2009 год. Необходимо отметить то, что объекты, окончание строительства которых запланировано на 2010 год, фактически не, наконец, продаются, невзирая на красивые условия.
Покупателям требуется больше критерий для сохранности и компании их предоставляют. У нас уже есть несколько предложений по продаже недвижимости по схеме buy-back, эскроу-счета как раз стают все наиболее, кок все знают, популярными. И даже не надо е говорить о том, что агенты тоже заинтересовоны в продаже недвижимости «с плана», но для, как все говорят, того, чтоб провоцировать реализации, им необходимо, вообщем то, продавать меньше объектов «с плана» и больше, как большая часть из нас постоянно говорит, готовой недвижимости.
Создатель: Пол Голден

Журнальчик "OPP Russia"

Условия цитирования материалов Prian.ru